Property Alert: રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ વગર તમે મિલકતના સાચા માલિક નથી, જાણો હાઈકોર્ટનો આ મહત્વનો નિર્ણય
જો તમે તમારું ઘર કે જમીન માત્ર GPA (જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની) અથવા એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ (વેચાણ સમજૂતી) ના આધારે ખરીદ્યા છે, તો તમારે સતર્ક થવાની જરૂર છે. દિલ્હી હાઈકોર્ટે તાજેતરમાં આપેલા એક સીમાચિહ્નરૂપ ચુકાદાએ સ્પષ્ટ કરી દીધું છે કે આવા દસ્તાવેજો તમને મિલકતના કાયદેસરના માલિક બનાવતા નથી. રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ (નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ) વિના, ભવિષ્યમાં તમારી માલિકીનો હક જોખમમાં મુકાઈ શકે છે અને તમારી મિલકત તમારા હાથમાંથી છીનવાઈ શકે છે.
દિલ્હી હાઈકોર્ટનો મહત્વનો ચુકાદો અને કાયદાકીય સ્થિતિ
દિલ્હી હાઈકોર્ટે ૨૯ જાન્યુઆરી ૨૦૨૬ ના રોજ આપેલા એક નિર્ણયમાં ભારપૂર્વક જણાવ્યું છે કે કાયદેસરના રજિસ્ટર્ડ ટાઈટલ ડીડ વિના કોઈપણ મિલકત પર માલિકી હક સાબિત કરી શકાતો નથી. કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે GPA અને એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ એ માત્ર મિલકત ટ્રાન્સફર કરવાની એક પ્રક્રિયાના ભાગ હોઈ શકે છે, પરંતુ તે અંતિમ માલિકીનો પુરાવો નથી.
સુપ્રીમ કોર્ટે પણ અગાઉ ‘સુરજ લેમ્પ એન્ડ ઇન્ડસ્ટ્રીઝ વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ હરિયાણા’ કેસમાં ઠરાવ્યું હતું કે GPA વેચાણ એ કાયદેસરનું વેચાણ નથી. છતાં પણ, ભારતમાં ખાસ કરીને દિલ્હી અને તેની આસપાસના વિસ્તારોમાં હજુ પણ લાખો મિલકતો માત્ર GPA ના આધારે લે-વેચ થાય છે. હાઈકોર્ટના આ તાજેતરના અવલોકને એવા લાખો ખરીદદારોની ઊંઘ ઉડાવી દીધી છે જેમણે કાયદેસરના રજિસ્ટ્રેશન વગર મિલકત ખરીદી છે. જો મિલકત અંગે કોઈ વિવાદ ઊભો થાય, તો અદાલત રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ ધરાવનાર વ્યક્તિની તરફેણમાં જ નિર્ણય આપશે.
GPA અને એગ્રીમેન્ટ પર મિલકત લેવાના જોખમો
ઘણીવાર લોકો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી બચાવવા માટે અથવા અનધિકૃત કોલોનીઓમાં મિલકત લેવા માટે GPA મોડેલ અપનાવે છે. પરંતુ આ ‘શોર્ટકટ’ ભવિષ્યમાં ખૂબ જ મોંઘો પડી શકે છે. સૌથી મોટું જોખમ એ છે કે મિલકતનો મૂળ માલિક ગમે ત્યારે ફરી શકે છે અથવા તેના વારસદારો મિલકત પર દાવો કરી શકે છે. GPA એ માત્ર એક અધિકારપત્ર છે જે અન્ય વ્યક્તિને તમારા વતી કામ કરવાની મંજૂરી આપે છે, પરંતુ તે માલિકી હક બદલતું નથી.
વધુમાં, જો તમે GPA પર મિલકત ખરીદી હોય, તો તમને તેના પર બેંક લોન મળવામાં મુશ્કેલી પડે છે. આવી મિલકત ફરીથી વેચતી વખતે પણ તેની કિંમત બજાર ભાવ કરતા ઓછી મળે છે કારણ કે જાગૃત ખરીદદારો ક્લિયર ટાઈટલ વગરની પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવાનું ટાળે છે. જો સરકાર તે વિસ્તારમાં કોઈ ડેવલપમેન્ટ કરે અથવા જમીન સંપાદન કરે, તો વળતર પણ તે જ વ્યક્તિને મળે છે જેના નામે રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ હોય. આમ, માત્ર થોડા રૂપિયા બચાવવાની લાલચમાં તમારી આખી જિંદગીની મૂડી જોખમમાં મુકાઈ શકે છે.
ટાઈટલ નિયમિત કરવા અને માલિકી હક બચાવવા માટેના જરૂરી પગલાં
નિષ્ણાતો સલાહ આપે છે કે જો તમારી પાસે પણ આવી કોઈ મિલકત છે, તો વિલંબ કર્યા વગર તેને નિયમિત (Regularize) કરાવી લો. સૌથી પહેલું પગથિયું એ છે કે મૂળ વેચનારનો સંપર્ક કરી તેની પાસેથી ‘રજિસ્ટર્ડ કન્વેયન્સ ડીડ’ અથવા ‘સેલ ડીડ’ કરાવી લેવી. જો વેચનાર જીવિત ન હોય, તો તેના કાયદેસરના વારસદારો સાથે મળીને આ પ્રક્રિયા પૂરી કરવી જોઈએ. ભલે તમારે અત્યારે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવવી પડે, પરંતુ તે તમારા ભવિષ્યની સુરક્ષા માટે એક જરૂરી રોકાણ છે.
આ ઉપરાંત, કૌટુંબિક વહેંચણી (Family Partition) ના કિસ્સામાં પણ માત્ર મૌખિક સમજૂતી કે સાદા કાગળ પરના લખાણના આધારે રહેવાને બદલે તેને ઔપચારિક રૂપ આપવું જોઈએ. કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે કૌટુંબિક વહેંચણીને પણ જો રજિસ્ટર્ડ કરવામાં ન આવે, તો ભવિષ્યમાં વારસદારો વચ્ચેના વિવાદમાં તે કાયદેસર ટકી શકતી નથી. તમારી મિલકત પર તમારો કાયમી હક રહે તે માટે રેવન્યુ રેકોર્ડમાં પણ તમારું નામ ચઢાવવું (Mutation) અત્યંત આવશ્યક છે. યાદ રાખો, કાયદાની નજરમાં દસ્તાવેજ જ બોલે છે, માત્ર કબજો હોવો એ માલિકીની ગેરંટી નથી.
