દરેક લોન લેનારે જાણવો જોઈએ RBIનો આ નિયમ
પોતાના સપનાનું ઘર ખરીદવું એ દરેક સામાન્ય માણસના જીવનનું સૌથી મોટું લક્ષ્ય હોય છે. આજના મોંઘવારીના યુગમાં હોમ લોન લીધા વિના ઘર ખરીદવું લગભગ અશક્ય બની ગયું છે. પરંતુ હોમ લોન લેવાની સાથે જ દર મહિનાની પહેલી તારીખે સમયસર ઇએમઆઈ (EMI) ચૂકવવાની ચિંતા પણ શરૂ થઈ જાય છે. મધ્યમ વર્ગના પરિવારો ગમે તેમ કરીને પોતાના ઘરનું બજેટ મેનેજ કરે છે જેથી લોનનો હપ્તો ન ચૂકે. પરંતુ જીવનમાં ક્યારેક નોકરી જવી, બિઝનેસમાં ખોટ આવવી કે મેડિકલ ઈમરજન્સી જેવી આર્થિક કટોકટી આવી પડે ત્યારે EMI મિસ થઈ જતી હોય છે. આવા સમયે દરેક લોન લેનારના મનમાં એક જ મોટો ડર સતાવે છે કે શું બેંક તેમનું ઘર જપ્ત કરીને તેની હરાજી (લિલામી) કરી દેશે?
બદલાતા આર્થિક સમીકરણો વચ્ચે રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) ના લોન રિકવરી સંબંધિત નિયમો વિશે જાગૃત હોવું દરેક નાગરિક માટે અનિવાર્ય બન્યું છે. ઘણા ગ્રાહકો એવું માને છે કે એક કે બે EMI મિસ થતાં જ બેંક તેમના ઘર પર તાળું મારી દેશે, પરંતુ વાસ્તવિકતા તદ્દન અલગ છે. કોઈ પણ નાણાકીય સંસ્થા કે બેંક માટે ગ્રાહકનું ઘર લિલામ કરવું એટલું સરળ હોતું નથી. આરબીઆઈ અને ભારતીય કાયદો ગ્રાહકોને પોતાની સ્થિતિ સુધારવા માટે પૂરતી તક અને સમય આપે છે.
ક્યારે ખાતું બને છે NPA? જાણો IRAC નિયમો
આરબીઆઈના આવક-માન્યતા અને અસ્કયામતોનું વર્ગીકરણ (IRAC Norms) માર્ગદર્શિકા અનુસાર, જ્યારે કોઈ લોન લેનાર વ્યક્તિ સતત ત્રણ મહિના એટલે કે પૂરા ૯૦ દિવસ સુધી પોતાના હોમ લોનની માસિક EMI ચૂકવવામાં નિષ્ફળ રહે છે, ત્યારે જ બેંક તે લોન ખાતાને સત્તાવાર રીતે નોન-પર્ફોર્મિંગ એસેટ (NPA) એટલે કે ખરાબ લોન તરીકે જાહેર કરે છે. એક કે બે હપ્તા બાકી હોય ત્યાં સુધી બેંક માત્ર રિમાઇન્ડર મોકલે છે અથવા તો પેનલ્ટી વસૂલે છે, પરંતુ કાયદાકીય કાર્યવાહી શરૂ કરી શકતી નથી.
સરફાસી એક્ટ (SARFAESI Act) અને ૬૦ દિવસની નોટિસ
લોન ખાતું એકવાર NPA જાહેર થઈ ગયા પછી બેંક માટે ‘સરફાસી એક્ટ ૨૦૦૨’ ની કલમ ૧૩(૨) હેઠળ કાનૂની પ્રક્રિયા શરૂ કરવાનો રસ્તો ખુલે છે. આ અંતર્ગત બેંક ગ્રાહકને ૬૦ દિવસની એક લેખિત ડિમાન્ડ નોટિસ મોકલે છે. આ નોટિસનો અર્થ એ છે કે બેંક ગ્રાહકને તેની પૂરી બાકી રકમ ચૂકવવા અથવા બેંક સાથે બેસીને કોઈ સંતોષકારક આર્થિક વ્યવસ્થા ગોઠવવા માટે પૂરા બે મહિનાનો સમય આપે છે. આ ૬૦ દિવસ દરમિયાન ગ્રાહક બેંક સમક્ષ પોતાની જેન્યુઈન સમસ્યા રજૂ કરી શકે છે.
હરાજી પહેલાંની ૧૦૫ દિવસની ફરજિયાત રાહ અને સેલ નોટિસ
જો આ ૬૦ દિવસ વીતી ગયા પછી પણ ગ્રાહક કોઈ ઉકેલ નથી લાવતો, તો જ બેંક મિલકતનો કબજો લેવાની પ્રક્રિયા આગળ ધપાવે છે. પરંતુ હરાજી કરતા પહેલાં પણ બેંકે સરફાસી નિયમ ૨૦૦૨ ના નિયમ ૮ મુજબ ફરજિયાતપણે ૩૦ દિવસની ‘સેલ નોટિસ’ (Sale Notice) જાહેર કરવી પડે છે. આ નોટિસમાં મિલકતની અંદાજિત બજાર કિંમત અને હરાજીની ચોક્કસ તારીખ છાપવામાં આવે છે. મીડિયા અહેવાલો અને કાનૂની માળખા અનુસાર, લોન NPA બન્યા પછી હરાજી શરૂ કરવા માટે બેંકે ઓછામાં ઓછી ૧૦૫ દિવસની લાંબી પ્રતીક્ષા કરવી પડે છે. જેમાં ૬૦ દિવસની ડિમાન્ડ નોટિસ, ગ્રાહકના સત્તાવાર જવાબ કે વાંધા માટેના ૧૫ દિવસ અને ૩૦ દિવસની ફાઈનલ સેલ નોટિસનો સમાવેશ થાય છે.
ગ્રાહકો માટે બચાવના રસ્તા અને નિષ્ણાતોની સલાહ
સમગ્ર પ્રક્રિયા જોતાં, પહેલી EMI મિસ થવાથી લઈને ઘરની વાસ્તવિક હરાજી થવા સુધી સામાન્ય રીતે ૮ થી ૧૨ મહિના જેટલો લાંબો સમયગાળો નીકળી જાય છે. આ સમય દરમિયાન ગ્રાહક પાસે પોતાના ઘરને બચાવવાના ઘણા કાનૂની અધિકારો હોય છે. નાણાકીય નિષ્ણાતો સલાહ આપે છે કે જો ક્યારેય આવી પરિસ્થિતિ સર્જાય તો બેંકથી ભાગવાને બદલે તરત જ બેંક શાખાનો સંપર્ક કરવો જોઈએ. તમે બેંક સમક્ષ લોન પુનર્ગઠન (Loan Restructuring) નો વિકલ્પ મૂકી શકો છો, જેમાં લોનની મુદત વધારીને માસિક EMI ની રકમ ઓછી કરી આપવામાં આવે છે. આમ કરવાથી તમારો સિબિલ (CIBIL) સ્કોર પણ બચી જાય છે, જે ભવિષ્યમાં બીજી લોન લેવા માટે અત્યંત જરૂરી છે. આ નિયમો વર્ષ ૨૦૨૬ ના વર્તમાન સમય સુધી સત્તાવાર રીતે લાગુ છે અને તેમાં કોઈ ફેરફાર જાણવા માટે આરબીઆઈની સત્તાવાર વેબસાઈટની મુલાકાત લઈ શકાય છે.
